Como Comprar um Imóvel Usando Inteligência Artificial

Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo. Um apartamento anunciado por US$ 20 mil em uma região valorizada. O interessado acessa o anúncio, lê as letras miúdas e descobre que aquele valor corresponde apenas à entrada, seguida de outras 36 parcelas.

Ou então encontra um imóvel para alugar anunciado como localizado em Palermo, mas que, na verdade, fica em Colegiales ou Chacarita. Há ainda casos em que o mesmo imóvel aparece duas vezes, com preços diferentes. Essas situações são frequentes nos portais de busca de propriedades para compra ou aluguel.

O problema está na qualidade dos dados. “Entre 60% e 70% das informações são inseridas incorretamente”, explica Cristian Rajani, cofundador da Inmocheck, plataforma analítica baseada em inteligência artificial (IA) , criada na Argentina em 2025 para o mercado imobiliário. A ferramenta centraliza informações de portais, redes sociais e outros sites.

“O que fazemos é processar essas informações: nós as depuramos, analisamos, processamos, corrigimos e cruzamos com outras fontes, como o Ministério de Estatísticas e Censos da Cidade de Buenos Aires “, acrescenta seu sócio, Esteban Vázquez Ortega, corretor com 15 anos de experiência no setor. Com base nesses dados, a Inmocheck produz relatórios personalizados sobre o mercado imobiliário , oferece avaliações de imóveis com auxílio de IA e permite explorar o mercado atual de todo o país por meio do Deepmarket, sua ferramenta de análise detalhada em um mapa interativo. Com isso, um comprador pode conhecer precisamente a região onde pretende comprar um imóvel , os preços praticados na área, as características de outras propriedades disponíveis, a atratividade e o potencial de um empreendimento, a taxa de capitalização ( cap rate ) e o retorno sobre o investimento caso o imóvel seja destinado à locação, entre outras informações.

Rajani compara a ferramenta a uma segunda opinião médica. “Se um corretor afirma que uma casa de US$ 200 mil em Caballito é uma oportunidade, o comprador pode verificar essa informação na Inmocheck”, afirma. Buscar como se fala “Você tem uma caixinha no estilo do Google, na qual escreve o que quer saber, e nossa inteligência artificial responde consultando os dados depurados que temos para montar um relatório personalizado”, explica Rajani.

A diferença em relação a um portal tradicional está na maneira como a busca é realizada. “É possível pesquisar por ‘apartamento em Mar del Plata com vista para o mar’, e o sistema apresenta imóveis com fotos nas quais seja possível ver o mar”, explica Ignacio Gorriti, fundador da Roomix, um buscador baseado em Inteligência Artificial que recebe 600 mil visitas mensais e já captou US$ 500 mil (aproximadamente R$ 2,55 milhões) em uma rodada de investimentos com investidores ligados à OpenAI, à Meta e à Vercel. Além de permitir buscas como se o usuário estivesse conversando com outra pessoa ou utilizando o ChatGPT, a Roomix possibilita o envio de imagens de referência para que a IA encontre propriedades semelhantes na internet.

A plataforma calcula um índice de luminosidade do imóvel com base em sua orientação, no brilho das fotografias e na identificação de janelas. Também oferece um “modo viagem”, que informa quanto tempo o usuário levaria de carro, bicicleta ou a pé para chegar a determinado endereço, como o local de trabalho. Os filtros também são mais flexíveis do que os encontrados nos portais tradicionais.

Há filtros flexíveis para características desejáveis, mas não obrigatórias, como a presença de uma churrasqueira, e filtros negativos, que permitem excluir, por exemplo, empreendimentos ainda na planta. A plataforma também oferece um comparador de imóveis, coleções colaborativas para pesquisas em casal ou em família e um cálculo do preço por metro quadrado. O alerta TipMatch analisa diariamente os anúncios com base nas características indispensáveis e desejáveis indicadas pelo usuário, atribui uma pontuação a cada imóvel e explica os motivos da recomendação.

“É como se você tivesse alguém procurando por você”, descreve Gorriti. Segundo ele, “se não aparece nada, a ferramenta não envia recomendações só por enviar”. Outro recurso interessante apresenta o histórico de preços de imóveis anunciados há meses e cujos valores foram reduzidos.

Segundo o fundador, essa informação “ajuda a ter mais poder de negociação”. Fraudes e letras miúdas O detector de fraudes da Roomix utiliza uma base de dados com números de telefone e contas denunciados pelos usuários. A plataforma também descarta anúncios de supostos proprietários que anunciam imóveis diretamente, mas utilizam fotografias de uma imobiliária.

Segundo Gorriti, o padrão é sempre o mesmo: “É anunciar um preço exageradamente baixo”. A ferramenta também corrige as localizações dos imóveis. ” A Roomix utiliza a localização real como referência definitiva e esclarece essa informação no anúncio.

Segundo Gorriti, o problema ocorre com mais frequência nos aluguéis do que nas vendas. A Inmocheck busca resolver outro problema: o preço anunciado. Um algoritmo identifica, por exemplo, anúncios de imóveis por “US$ 20 mil” cujo valor corresponde, na realidade, apenas à entrada.

A ferramenta então apresenta o preço final ao usuário ou simplesmente exclui o anúncio. Outro tipo de “engano” frequente nos anúncios imobiliários são as fotografias geradas por inteligência artificial. Sobre o assunto, Rajani explica que esses aplicativos “não pegam uma imagem e fazem modificações nela, como se fosse um Photoshop, mas geram uma imagem completamente nova, que pode apresentar variações e até alucinações”.

A Roomix, por sua vez, oferece uma função de “mudança virtual”, que permite visualizar como ficaria um ambiente com diferentes estilos de móveis. Segundo Gorriti, “muitas pessoas usam o recurso para brincar um pouco e ver como o espaço ficaria”. Atualmente, a empresa também testa, em versão beta, uma funcionalidade que permite utilizar móveis próprios na simulação.

E as imobiliárias? Do outro lado do balcão, a Spicytool, empresa originária de Rosário, na Argentina, vende um sistema de gestão de relacionamento com clientes (CRM) baseado em Inteligência Artificial para imobiliárias da Argentina, do Uruguai, do Chile, da Colômbia e do México. Alejo Dogliani, um dos fundadores da empresa, afirma que “muitas vezes as imobiliárias demoram de 24 a 48 horas para responder a uma consulta”, o que costuma resultar na perda de clientes.

“Com o crescimento do mundo digital e o grande volume de contatos que chegam hoje, os vendedores começaram, indiretamente, a demorar mais para responder e a priorizar algumas consultas. Isso também acaba gerando insatisfação no consumidor final”, explica Dogliani. “O que fazemos principalmente para as imobiliárias é ajudá-las a organizar e qualificar essas consultas, para que o vendedor consiga oferecer o que o cliente realmente quer o mais rápido possível”, acrescenta.

Muitas vezes, uma mesma propriedade é anunciada por várias imobiliárias, e “quem responde primeiro é quem conquista o lead “, observa Hernán Racciatti, outro sócio da empresa. Para resolver esse problema, a ferramenta qualifica os contatos e automatiza o acompanhamento, tanto na primeira resposta quanto nas tentativas de retomar a conversa quando não há novidades. Esse acompanhamento é fundamental porque, segundo Nicolás Eliceche, terceiro fundador da empresa, “mais de 60% dos contatos só respondem à segunda mensagem.

Foi aí que começamos a perceber que não era possível depender da memória de um vendedor que talvez esteja na rua, envia a primeira mensagem, depois vai mostrar um imóvel e acaba se esquecendo de retomar o contato”. A Spicytool está lançando o Realtor Score, uma pontuação de confiabilidade baseada em transações verificadas. “Solicitamos avaliações dos dois lados e, para que sejam válidas, é preciso que a transação tenha sido verificada.

Não funciona como uma avaliação no Google, na qual qualquer pessoa pode dar sua opinião”, explica Dogliani. A empresa também considera informações digitais, presença nas redes sociais, tráfego no site e quantidade de imóveis anunciados nos principais portais do país. Com esses dados, cada imobiliária recebe uma pontuação, assim como cada um de seus corretores.

Sobre a adoção da tecnologia, Racciatti reconhece que “a resistência à mudança nesse setor é muito forte”. “É muito comum que as imobiliárias acabem trabalhando com um CRM de um lado, o contato com os corretores de outro e as redes sociais separadamente. Com isso, não há rastreabilidade, e elas não sabem de onde vem cada mensagem.

O que fazemos é conectar todas as ferramentas para que as mensagens cheguem a um único lugar, permitindo também entender qual canal funciona melhor”, explica. Existe ainda a ideia de que a inteligência artificial pode substituir o corretor imobiliário . Dogliani discorda.

Para ele, o negócio imobiliário depende da confiança, e “a confiança é algo que uma máquina jamais vai proporcionar”. Ele compara a atividade à de um corretor de ações: quem não tem tempo ou conhecimento para tomar decisões por conta própria busca o apoio de um profissional. Na visão de Dogliani, o corretor imobiliário é responsável por cuidar do patrimônio do proprietário e defender os interesses do inquilino ou do comprador.

Por isso, “essa profissão sempre vai existir”. A inteligência artificial não muda quem compra, aluga ou vende imóveis. Ela muda quem chega à negociação com informações para tomar decisões fundamentadas.

A tecnologia ajuda a identificar preços inflacionados, localizações falsas e números de telefone suspeitos, mas não substitui a visita ao imóvel nem a assessoria jurídica. Matéria publicada originalmente em Forbes Argentina O post Como Comprar um Imóvel Usando Inteligência Artificial apareceu primeiro em Forbes Brasil . ]]>