Custo do crédito e insegurança jurídica devem frear setor imobiliário em 2027

O custo do dinheiro e a falta de segurança jurídica devem ser os principais obstáculos ao mercado imobiliário brasileiro em 2027. A avaliação é de Daniel Gava, CEO da Rooftop, startup de tecnologia para o setor. O próximo ano marca a entrada em vigor do novo modelo de crédito imobiliário, que muda a forma como os bancos usam os depósitos da poupança para financiar imóveis.

A mudança ocorre num momento em que a caderneta, principal fonte de recursos da casa própria para a classe média, perde dinheiro mês a mês. Com menos recursos baratos disponíveis, o financiamento passa a depender de investidores privados — e, portanto, da confiança do mercado nas contas do governo. + Leia mais notícias de Economia em Oeste “O próximo ciclo do mercado imobiliário não será travado pela falta de demanda, mas pelo custo do capital”, disse Gava.

” Funding é o termo usado no mercado financeiro para designar a origem do dinheiro que os bancos emprestam. De acordo com o BC, os brasileiros sacaram R$ 9,35 bilhões a mais do que depositaram na poupança em setembro | Foto: Divulgação/BC Os números do Banco Central (BC) mostram a dimensão do problema. Os brasileiros sacaram R$ 9,35 bilhões a mais do que depositaram na poupança em setembro, e as retiradas líquidas de 2026 já somam R$ 66,4 bilhões.

Em 2025, a modalidade havia fechado com saída líquida de R$ 85,568 bilhões. O dado mais sensível para o setor está no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a fatia da caderneta destinada ao crédito habitacional. De janeiro a setembro de 2026, as retiradas superaram os depósitos no SBPE em R$ 53,22 bilhões.

Nos últimos cinco anos, a poupança perdeu R$ 273 bilhões em saques líquidos. Para tentar responder à escassez, o governo federal anunciou, em outubro de 2025, o Novo Modelo de Crédito Imobiliário. uma reformulação das regras de uso da poupança no financiamento habitacional.

Pela regra antiga, os bancos precisavam aplicar 65% dos depósitos da poupança em crédito imobiliário, recolher cerca de 20% ao BC como depósito compulsório e podiam usar 15% livremente. A nova regra eleva de forma gradual o porcentual aplicado em crédito imobiliário até chegar a 100% do saldo. Prédios residenciais na cidade de Santos, Litoral Sul de São Paulo | Foto: Daniel Teixeira/Estadão Conteúdo Os bancos resistem ao calendário.

Segundo o jornal Valor Econômico , as instituições devem pedir ao BC o adiamento por um ano da entrada em vigor, prevista para janeiro de 2027. Elas também levaram ao regulador um pedido de revisão do teto de 12% ao ano para operações do Sistema Financeiro da Habitação. O argumento é que os juros não caíram no ritmo que o setor esperava.

A taxa básica de juros, a Selic , está em 13,75% ao ano. O Comitê de Política Monetária do BC reduziu a taxa em 0,25 ponto porcentual em 16 de setembro, no quinto corte consecutivo. O mercado projeta a Selic em 12% no fim de 2027, segundo o Boletim Focus.

“Com a escassez de recursos do SBPE, o financiamento para a classe média migra para taxas de mercado”, afirmou Gava. ” A inflação e a taxa Selic, que permanece em dois dígitos desde 2022, encarecem o crédito | Foto: IA Juros de longo prazo são as taxas cobradas nos títulos do Tesouro com vencimento distante. Elas sobem quando os investidores desconfiam da capacidade do governo de honrar a dívida.

A Dívida Bruta do Governo Geral chegou a 82,9% do Produto Interno Bruto em agosto, o equivalente a R$ 11,055 trilhões, segundo o BC — o maior nível desde 2021. “Nesse cenário, o valor do financiamento na ponta final para o comprador depende menos de canetadas e diretamente da credibilidade fiscal do governo e do comportamento dos juros de longo prazo”, disse o empresário. Insegurança jurídica também compromete setor imobiliário Para substituir a poupança, os bancos terão de captar dinheiro com títulos vendidos a investidores.

Os principais são o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG), todos lastreados em financiamentos de imóveis. Gava cita também os fundos de investimento em infraestrutura. Governo Lula prepara cobrança do IOF sobre investimentos isentos, como o LCI, sem passar pelo Congresso - Foto: EBC “Para suprir a lacuna da poupança, é vital manter a atratividade e a previsibilidade regulatória dos títulos do mercado de capitais como CRIs, LCIs, LIGs e FI-Infras, garantindo que investidores institucionais e pessoas físicas continuem irrigando o setor”, declarou.

Outro desafio apontado por Gava está nos tribunais. 711/2023, o Marco Legal das Garantias, estendeu às hipotecas o procedimento extrajudicial de execução, que permite ao banco retomar o imóvel pelo cartório, sem ação judicial, quando o comprador deixa de pagar. O mecanismo já valia para a alienação fiduciária, modalidade em que o imóvel fica em nome do banco até a quitação.

O Supremo Tribunal Federal (STF) validou as duas regras. No fim de 2023, a Corte declarou constitucional a execução extrajudicial na alienação fiduciária de imóvel, com voto divergente do ministro Edson Fachin, para quem o procedimento seria incompatível com o direito à moradia. Em junho de 2025, por 10 votos a 1, o STF confirmou a constitucionalidade do Marco Legal das Garantias.

A sede do STF, em Brasília; Corte declarou constitucional a execução extrajudicial na alienação fiduciária de imóvel | Foto: Fábio Rodrigues-Pozzebom/Agência Brasil A segurança na retomada do bem afeta diretamente o spread — a diferença entre o custo de captação do banco e os juros cobrados do cliente. Quanto menor o risco de calote não recuperado, menor tende a ser essa margem. “A consolidação prática do Marco Legal das Garantias e a preservação do direito de propriedade são essenciais para reduzir o risco de crédito das operações, permitindo que as instituições financeiras diminuam o spread bancário”, afirmou Gava.

O próximo passo no front dos juros ocorre na reunião do Copom de 3 e 4 de novembro. Para o empresário, porém, o desafio vai além da Selic. ” O post Custo do crédito e insegurança jurídica devem frear setor imobiliário em 2027 apareceu primeiro em Revista Oeste .

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