Do Luxo À Classe Média: Como o Multifamily Quer Reinventar o Aluguel no Brasil

Forbes, a mais conceituada revista de negócios e economia do mundo. Um executivo pode chegar a São Paulo para comandar uma operação por dois anos. Uma família pode vender seu apartamento e esperar a entrega do próximo.

Um estrangeiro pode desembarcar no país sem saber por quanto tempo ficará. Um casal pode simplesmente preferir não imobilizar centenas de milhares de reais em um imóvel. Para todos eles, comprar pode ser menos interessante do que morar bem, e ter a liberdade de sair quando a vida mudar.

É para resolver esse tipo de situação que existe o multifamily. O conceito é simples: em vez de vender cada apartamento para um proprietário diferente, um único investidor mantém o edifício como um ativo de renda e aluga as unidades profissionalmente. O morador não compra o imóvel e tampouco precisa administrar sua relação com diferentes prestadores.

Paga pelo apartamento e, dependendo do empreendimento, por uma cesta de serviços que pode incluir academia, coworking, lavanderia, limpeza e até café da manhã. Nos Estados Unidos, onde o modelo se desenvolveu primeiro, isso já é uma indústria de trilhões de dólares. O multifamily é estimado em cerca de US$ 4,5 trilhões em valor e representa aproximadamente 21% do mercado imobiliário comercial investível americano, segundo a Northmarq.

Em 2025, as transações de multifamily somaram cerca de US$ 165 bilhões . Na Europa, Oriente Médio e África, o chamado setor de living – que inclui multifamily, moradia estudantil, senior living e outros formatos de habitação profissionalizada – respondeu por 30% do investimento imobiliário direto em 2025 , tornando-se pelo segundo ano consecutivo o maior segmento do mercado. A escala ajuda a entender por que grandes gestores imobiliários globais estão interessados no modelo.

A Greystar, uma das maiores empresas do setor, administra cerca de US$ 350 bilhões em ativos residenciais e mais de 1,1 milhão de apartamentos em cerca de 19 países , segundo dados da companhia. No Brasil, essa indústria ainda está sendo construída. 283 unidades em 119 empreendimentos institucionais de multifamily , distribuídos por nove cidades, segundo dados do segundo trimestre de 2026.

109 estão previstas para chegar ao mercado nos 12 meses seguintes . 088 das unidades existentes. Para um país de mais de 200 milhões de habitantes, é uma oferta pequena.

E é justamente nessa diferença entre o tamanho potencial da demanda e o estoque profissionalizado que está uma parte importante da tese de investimento. Primeiro veio o luxo O multifamily brasileiro começou pelo público que podia pagar pela conveniência. A JFL, pioneira no mercado de locações residenciais flexíveis de alto padrão, opera cinco edifícios em São Paulo, com cerca de 600 apartamentos que podem ser alugados a partir de um mês.

As unidades vão de 36 a 431 metros quadrados , e o aluguel médio hoje está em torno de R$ 43 mil por mês . A proposta está mais próxima de uma residência com serviços de hotel do que de um aluguel convencional. Os apartamentos são mobiliados e decorados, há arrumação diária, café da manhã, academia, espaços para reuniões e eventos e outros serviços concentrados no próprio edifício.

O café da manhã, por exemplo, é assinado pelo chef Thiago Cerqueira. Para cerca de metade dos moradores da JFL, a flexibilidade atende a uma necessidade profissional. São executivos de multinacionais, expatriados e outros profissionais que chegam a São Paulo por períodos determinados e não precisam, ou não querem, comprar um imóvel para uma permanência de alguns meses ou anos.

Mas o modelo também resolve problemas mais domésticos. Famílias que venderam um imóvel e aguardam a entrega de outro, pessoas em meio a uma reforma ou moradores que passam por uma mudança de cidade podem usar o apartamento como uma solução intermediária. A procura de famílias durante reformas, segundo a empresa, aumentou com indicações de arquitetos, que veem nos apartamentos uma alternativa para clientes que precisam deixar temporariamente suas casas sem abrir mão de conforto.

É essa combinação que explica o valor do produto. O morador não paga apenas pelo espaço físico: paga para não precisar comprar móveis, contratar serviços separadamente, administrar manutenção ou assumir um compromisso de longo prazo. Pode entrar com a mala e sair quando aquela fase da vida terminar.

A experiência da alta renda ajudou a provar uma tese importante para o mercado: há consumidores dispostos a trocar propriedade por flexibilidade e serviço . A próxima pergunta é se o mesmo princípio pode funcionar para um público muito maior, e menos rico. O problema é que comprar ficou mais difícil A resposta passa por uma mudança que não é exclusiva do mercado imobiliário: acumular patrimônio ficou mais demorado.

P. Morgan Asset Management, o custo de vida mais elevado reduziu o espaço da renda disponível para poupança e formação de patrimônio. E a moradia tornou-se uma das expressões mais evidentes desse problema.

Em agosto de 2026, os preços anunciados de imóveis residenciais subiram 5,49% em 12 meses nas 56 cidades acompanhadas pelo FipeZAP , acima da inflação de 4,14% usada na comparação. Em São Paulo, o preço médio estava em cerca de R$ 12 mil por metro quadrado . Um apartamento de 60 metros quadrados, portanto, representa algo próximo de R$ 720 mil pelo preço médio anunciado , antes de impostos, custos de aquisição e financiamento.

O crédito torna a conta ainda mais pesada. A Selic em patamar elevado mantém o custo de financiamento imobiliário pressionado. Para quem não tem patrimônio acumulado, a dificuldade aparece duas vezes: primeiro é preciso juntar a entrada; depois, assumir uma prestação que caiba em uma renda já comprometida com despesas correntes.

Enquanto isso, o aluguel ganhou força. O FipeZAP registrou alta de 9,28% nos preços anunciados de locação residencial em 12 meses até julho de 2026 , mais que o dobro da inflação de 4,44% no período. A conta pode parecer paradoxal: comprar está difícil e alugar está mais caro.

Mas, para quem não consegue reunir a entrada ou assumir um financiamento, o aluguel continua sendo a alternativa possível. É justamente aí que o multifamily muda de escala. “A classe média quer morar bem, próxima ao trabalho, ao estudo e ao transporte, mas muitas vezes não consegue comprar aquele imóvel”, afirma Vitor Costa, diretor-geral da Greystar no Brasil.

O problema não é exclusivo do Brasil. P Morgan, a idade média para comprar a primeira casa passou de 32 anos para cerca de 40 anos em duas décadas. O valor necessário para a entrada também representa uma parcela maior da renda das novas gerações.

No Brasil, a classe média fica entre dois mercados: de um lado, os programas habitacionais subsidiados; de outro, o alto padrão, para quem o financiamento pesa menos ou nem é necessário. Entre eles existe uma parcela enorme de consumidores que quer morar bem, mas precisa alugar. “O grande crescimento virá da classe média”, diz Gustavo Favaron, CEO global do GRI, organização internacional que conecta investidores e executivos dos mercados imobiliário e de infraestrutura .

Um apartamento que também é um serviço Para entender por que o investidor está interessado nessa mudança, é preciso esquecer por um momento a lógica tradicional da incorporação. Num empreendimento convencional, a incorporadora constrói, vende as unidades e realiza a maior parte do seu resultado durante a comercialização. No multifamily, o ativo não é vendido unidade por unidade.

Um investidor permanece proprietário do edifício e transforma os apartamentos em uma carteira de contratos de aluguel. A receita passa a ser recorrente. É por isso que Favaron define o multifamily como “outro business”.

O prédio precisa ser pensado não apenas para ser bonito ou vendável, mas para funcionar durante anos: ocupar rapidamente as unidades, manter os moradores, controlar custos e oferecer serviços pelos quais eles estejam dispostos a pagar. A Greystar opera dessa maneira em escala global. No Brasil, entrou em 2020 em parceria com o fundo de pensão canadense CPP Investments e a Cyrela.

600 unidades e pretende ultrapassar 5 mil até o fim de 2027, chegar a 7 mil em 2028 e 10 mil em 2030, segundo Costa. O grande filão da empresa é conquistar a classe média, que busca boa localização e conveniência, mas que não tem renda ou não quer comprar um imóvel. A marca Ayra by Greystar começou com empreendimentos em bairros como Pinheiros, Higienópolis, Moema e Perdizes, todos em São Paulo.

A lógica é a mesma: uma única empresa administra o edifício, desde a contratação até a manutenção e o relacionamento cotidiano com o morador. Para quem aluga, isso significa menos intermediários. Em vez de lidar com corretor, imobiliária e proprietário em momentos diferentes, o cliente tem uma operação única para contrato, pagamento, manutenção e serviços.

A academia ou o coworking também deixam de ser apenas amenidades. Se o morador consegue trabalhar no próprio prédio ou dispensar uma academia externa, parte do valor pago pelo aluguel pode ser percebida como conveniência. Para o operador, são serviços compartilhados por centenas de pessoas.

É aí que aparece a lógica econômica do modelo: um prédio, centenas de contratos e uma única operação . Onde está o dinheiro Para o investidor, o retorno vem principalmente de duas fontes. A primeira é o fluxo de aluguel.

Em vez de construir e vender uma unidade, ele mantém o ativo e recebe renda ao longo do tempo. A segunda é a própria valorização do empreendimento. Um prédio com boa ocupação, contratos reajustados e uma operação eficiente pode se tornar mais valioso para outro investidor.

O ganho de escala é importante. Uma equipe pode administrar centenas de unidades; tecnologia pode automatizar contratos, cobrança e atendimento; serviços e áreas comuns são compartilhados pelos moradores. Quando o investidor reúne vários edifícios, surge ainda um terceiro elemento: a possibilidade de vender o portfólio inteiro.

Esse mercado secundário começa a aparecer no Brasil. A Kinea, por exemplo, levantou R$ 2 bilhões para adquirir um portfólio da Brookfield . Para Favaron, transações desse tipo tendem a se tornar mais frequentes.

Isso importa porque cria liquidez para uma classe de ativos ainda jovem. O investidor não precisa necessariamente manter os imóveis indefinidamente. Pode comprar, desenvolver, operar e, depois, vender o portfólio para outro fundo ou gestor.

O próximo multifamily pode não parecer com o primeiro A expansão do setor não significa simplesmente construir versões mais baratas dos prédios de luxo. O próximo passo é a segmentação. É algo que o mercado internacional já conhece.

Há edifícios voltados para estudantes, para pessoas com mais de 60 anos, para executivos e para determinados grupos profissionais ou culturais. O prédio é desenhado em torno das necessidades de quem vai morar nele. Claudio Carvalho, sócio e CEO da incorporadora AW Realty, visitou em Nova York empreendimentos voltados para pessoas com mais de 60 anos que vivem sozinhas, mas querem manter uma vida social ativa.

Havia áreas de convivência e serviços de apoio, inclusive home care durante o dia. Não era um senior living tradicional, mas um prédio residencial adaptado a uma fase específica da vida. A mesma lógica pode ser aplicada a outros públicos.

Carvalho cita, por exemplo, a demanda de empresas chinesas por unidades em um empreendimento da JFL na região da Verbo Divino, em São Paulo. Ele não descarta o surgimento de edifícios voltados especificamente à comunidade chinesa, com serviços adaptados a seus hábitos. Isso abre uma possibilidade importante para o mercado brasileiro: o multifamily não precisa ter um único produto .

Pode haver apartamentos compactos p