Gafisa em crise: renegociações ampliam pressão. Ao menos 6 FIIs estão expostos a CRIs da incorporadora

Dias antes de divulgar o balanço do segundo trimestre – já adiado duas vezes –, a Gafisa ( GFSA3 ) dá novos sinais de agravamento de sua crise financeira. Em 15 de setembro, uma operação de crédito garantida pela incorporadora deixou de pagar seus investidores. O papel financia a obra do Canto Rio, no Arpoador, Rio de Janeiro, atrasada há mais de dois anos.

É a segunda operação identificada pela reportagem em que a falta de recursos interrompeu os pagamentos aos investidores. Juntas, as duas dívidas somam R$ 215,5 milhões. Emitido em 2021 e hoje sob responsabilidade da securitizadora Opea, o CRI Bait está lastreado em créditos da RK14, a SPE (sociedade de propósito específico) criada para desenvolver o Canto Rio.

O empreendimento é da incorporadora carioca Bait, cujo controle a Gafisa comprou em 2022. Os CRIs permitem captar dinheiro de investidores com lastro em créditos imobiliários. Em troca, quem compra os papéis recebe uma remuneração.

A dívida venceria em setembro de 2025, mas foi prorrogada para 30 de dezembro deste ano. No último dia 15, a devedora não pagou a parcela prevista nem recompôs o fundo de reserva, que deveria proteger a operação no caso de falta de recursos. Sem dinheiro suficiente, os investidores não receberam, informou a Opea em fato relevante.

A operação tinha saldo devedor de R$ 154,7 milhões em agosto. A Gafisa é fiadora, ou seja, responde pela dívida se a sociedade responsável pelo projeto não pagar. O descumprimento ocorre às vésperas da nova data prometida para a incorporadora reportar seus resultados.

A divulgação estava marcada para 14 de agosto, passou para 31 de agosto e, depois, para 28 de setembro, próxima segunda-feira. Nos dois adiamentos, a companhia citou pedidos de prazo adicional da BDO RCS, responsável pela revisão das informações financeiras. Leia também Negócios Gafisa adia balanço do 2º trimestre em meio a crise entre acionistas Negócios Entre uma crise após a outra, Gafisa vende hotel e shoppings no Rio Enquanto o balanço não chega, documentos das dívidas e relatórios dos fundos que emprestaram à Gafisa mostram uma crise que avança por diferentes empreendimentos.

Investidores ficam sem receber No CRI Sabiá, que financia o Vinci Moema, na zona sul de São Paulo, a falta de recursos da devedora antecedeu em meses a interrupção dos pagamentos aos investidores. O empreendimento também reúne reclamações de compradores sobre atrasos na entrega. Emitido pela Riza Securitizadora, o papel tem como devedora a Upcon 36, outra sociedade de propósito específico, e conta com a fiança da Gafisa.

O saldo é de R$ 60,8 milhões, com a devolução de metade do principal prevista para dezembro e do restante para março de 2027. Desde janeiro, a devedora não fornece os recursos para pagar os juros. Os investidores continuaram recebendo com dinheiro dos fundos de juros e de reserva da própria operação.

Em outros meses, aceitaram incorporar os juros ao saldo devedor, adiando o recebimento. O último pagamento em dinheiro ocorreu em 1º de junho. Os juros de julho e agosto não foram pagos, e a inadimplência foi registrada na B3 em agosto.

Numa assembleia em 17 de setembro, os titulares afastaram os efeitos do vencimento antecipado, que permitiria cobrar todo o saldo de uma vez, e transferiram os pagamentos pendentes para 2 de outubro. Desde dezembro, foram 17 assembleias para tratar de atrasos e outras pendências. Entre elas, está a apresentação de quatro matrículas com o registro das garantias imobiliárias, exigida desde agosto de 2024.

Só para recompor os fundos de juros e de reserva faltam cerca de R$ 4,6 milhões, segundo cálculo com base nas exigências contratuais. Vencimentos pressionam o caixa Os dois casos integram um conjunto maior de dívidas. Um levantamento da plataforma Vitrify mapeou 28 papéis ligados à Gafisa, entre CRIs e debêntures, com saldo de R$ 856,6 milhões em 31 de agosto.

A incorporadora aparece como devedora direta ou fiadora das sociedades responsáveis pelos projetos. Desse montante, R$ 581,9 milhões, cerca de dois terços, estão em títulos com vencimento final até maio de 2027. Dentro desse grupo, R$ 434 milhões estão em papéis que concentram a devolução do principal no vencimento.

Durante o contrato, pagam apenas juros ou incorporam os encargos ao saldo devedor. O desenho alivia os desembolsos no caminho, mas concentra a necessidade de caixa na data final. O vencimento mais próximo é de uma operação de R$ 41,9 milhões da Província Securitizadora, previsto para 30 de setembro.

A data já resulta de uma prorrogação. Em agosto, os credores também concederam mais prazo para recompor garantias que haviam ficado abaixo do mínimo contratual. Leia também Investimentos Renegociações de CRIs em alta: um sinal de alerta para investidores de FIIs No último balanço divulgado, referente ao primeiro trimestre, a Gafisa tinha uma dívida total de R$ 1,6 bilhão e R$ 306 milhões em caixa.

O prejuízo foi de R$ 45,6 milhões, revertendo o lucro de R$ 21,1 milhões registrado um ano antes. Fundos expostos O risco chega aos investidores também pelas carteiras de fundos imobiliários ( FIIs ). Em levantamento feito pelo InvestNews , ao menos seis FIIs têm posições ligadas à Gafisa, somando R$ 209,9 milhões.

A maior exposição proporcional é a do Tivio Securities ( VOTS11 ), da Tivio Capital, com R$ 4,9 milhões no CRI Bait, o papel que deixou de pagar em 15 de setembro. A posição corresponde a 6,5% de seu patrimônio e é a maior fatia individual da carteira. Em dinheiro, a maior posição é a do Valora CRI CDI ( VGIR11 ), com R$ 72,1 milhões, ou 5,1% de seu patrimônio.

Desse total, R$ 47,9 milhões estão concentrados em um só empreendimento, o Evolve Vila Mariana, na zona sul de São Paulo, com a entrega atrasada há cerca de um ano e meio. O mesmo prédio aparece na carteira do Fator Verità Multiestratégia ( VRTM11 ), da Fator Administradora de Recursos, com R$ 10,9 milhões em uma operação que envolveu a compra de 17 apartamentos na planta. Outros R$ 9,2 milhões estão no CRI Gafisa II – Oscar Freire, ligado ao Allard Oscar Freire, nos Jardins, também em São Paulo.

Leia também Investimentos Aperto no crédito pressiona FIIs de imóveis residenciais de médio e alto padrão Outro fundo da mesma gestora, o Fator Verità ( VRTA11 ), tem R$ 50,3 milhões em dois CRIs da incorporadora também atrelados ao Allard Oscar Freire. No Pátria Crédito Índice de Preços ( PCIP11 ), da Pátria Investimentos, a exposição soma R$ 47,6 milhões. São R$ 3,2 milhões na operação do Canto Rio e R$ 44,4 milhões no CRI Invert, que financia o Invert Campo Belo, em São Paulo.

O empreendimento também acumula atraso na entrega superior a um ano e meio. O CRI Invert está na lista de observação do fundo. Em relatório, a gestora afirma que a companhia “tem apresentado dificuldades para cumprimento das suas obrigações e se encontra em situação restritiva de liquidez”.

Em junho, o Pátria elevou o prêmio de risco utilizado na avaliação do papel de CDI mais 5,64% para CDI mais 11,62%. O ajuste reduziu o valor do ativo na carteira e afetou o patrimônio do fundo. Completa a lista o Habitat Recebíveis Pulverizados ( HABT11 ), da XP Asset, com R$ 1,5 milhão no CRI Gafisa Estoque, emitido pela Habitasec em 2021.

O fundo também tem R$ 13,4 milhões no CRI Evolve Vila Mariana, o que coloca a mesma obra atrasada na exposição de três fundos. ]]>