O que muda no imposto sobre aluguel com a reforma tributária e quem paga a conta

Quem aluga ou administra imóveis vai sentir a reforma tributária antes mesmo de ela valer para o setor. Uma nova camada de cobrança, criada pela reforma do consumo, passa a incidir separadamente sobre o valor do aluguel a partir de 2027. O motivo para sentir isso já agora, e não só a partir do ano que vem, é concreto: o enquadramento de 2027 é calculado com base na receita e no número de imóveis do ano-calendário anterior, período que já está em curso, e a partir de 1º de dezembro deste ano passa a ser obrigatória a emissão de nota fiscal eletrônica nas locações.

Contratos em renovação também já podem incorporar essa mudança antes de os novos impostos passarem a valer oficialmente. Até aqui, a locação de imóvel ficava fora do ICMS e do ISS. Com a reforma, esses dois tributos serão substituídos gradualmente pelo IBS , de competência dos estados e municípios.

Já o PIS e a Cofins, que vão dar lugar à CBS, já eram pagos por pessoas jurídicas no lucro presumido sobre o aluguel recebido, à alíquota de 3,65%. A mudança passa, então, pela substituição de quatro tributos por dois formando o chamado IVA dual , um imposto sobre valor agregado cobrado em duas camadas. Ambos incidem sobre o valor do aluguel, mas cada um responde a um órgão diferente, a Receita Federal pela CBS e o Comitê Gestor pelo IBS.

Todo esse movimento tem gerado dúvidas em quem atua no setor imobiliário, e a mais comum é achar que a nova cobrança substitui o Imposto de Renda sobre aluguel. Não substitui. Leia também Investimentos Cada vez mais FIIs emitem cotas novas para comprar imóveis.

E a conta pode sobrar para você Investimentos Aperto no crédito pressiona FIIs de imóveis residenciais de médio e alto padrão “As pessoas confundem muito, acham que já pagavam imposto na locação, seja pelo carnê-leão, na pessoa física, seja com os 3,65% de PIS-Cofins somados ao IR, na pessoa jurídica pelo lucro presumido. Mas o Imposto de Renda segue operando à parte, como sempre operou”, diz Moira Toledo, diretora de risco e governança da Lello Imóveis e vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). Quem passa a pagar o novo imposto Toda pessoa jurídica que aluga imóvel é considerada fornecedora para fins da reforma e, portanto, estará sujeita ao novo regime de tributação do consumo.

A novidade está na pessoa física. Ela só entra no novo regime se cumprir dois critérios simultaneamente: ter mais de três imóveis alugados e receber mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis. Os dois critérios são cumulativos, sem esse número de imóveis a pessoa física fica de fora da nova cobrança, mesmo com renda alta, e o inverso também vale.

O limite de R$ 240 mil não é fixo: a lei manda corrigi-lo todo mês pela inflação. Na prática, parte de quem ultrapassa essa faixa de renda já pode atuar como pessoa jurídica por razões tributárias, já que a alíquota do Imposto de Renda para pessoa física chega a 27,5%, enquanto a tributação de uma empresa no lucro presumido pode ficar em torno de 13% a 14%, dependendo da atividade e da composição dos tributos. O ponto novo é que muitas dessas pessoas jurídicas nunca emitiram nota fiscal nem recolheram ISS.

O preço vai embutir o imposto ou virá separado? A mudança de comportamento mais relevante para quem administra um imóvel é como essa nova cobrança aparece no valor final. Hoje, sem CBS nem IBS incidindo sobre locação, o proprietário pensa só no aluguel como preço fechado.

Com o IVA dual, esse valor passa a ter o tributo destacado separadamente. Ainda que muitos proprietários estejam preocupados com quanto vão desembolsar a mais, quem paga a conta, num sistema de IVA como o adotado pelo Brasil, não é necessariamente o proprietário “Quem de fato paga é quem está na ponta, o locatário. Um locatário pessoa jurídica, se tiver aproveitamento de crédito na cadeia, consegue recuperar parte desse valor.

Então um mesmo imóvel pode ter percepção de preço bem diferente, dependendo de quem está alugando”, comenta a vice-presidente da Secovi-SP. A alíquota de referência ainda não foi fechada. O mercado espera uma faixa entre 26% e 30%, e recentemente o Comitê Gestor do IBS chegou a estimar a alíquota em 27,91%, mas o anúncio oficial, previsto para setembro, atrasou e só deve sair após as eleições.

Esse é o patamar de referência para quando o sistema estiver totalmente implantado, não o que incide a partir de janeiro, quando só a CBS entra em vigor, com uma carga estimada em cerca de 2,8% para locação, abaixo dos 3,65% de PIS-Cofins pagos hoje no lucro presumido. Locação residencial tem proteção extra A reforma tributária prevê um redutor de 70% na alíquota para toda atividade de locação, além de um desconto fixo de R$ 600 aplicado apenas ao valor do aluguel residencial antes de calcular o imposto. Quanto menor o aluguel, proporcionalmente menor a base de cálculo tributada.

900 Para o imóvel comercial, o efeito depende do perfil do locatário. Quando o imóvel é alugado por uma empresa que pode aproveitar o imposto pago sobre o aluguel como crédito, parte desse valor pode ser recuperada dentro do novo sistema. Já quando o locatário não tem direito ao crédito, o impacto da tributação tende a ser maior.

Quanto vai pesar no aluguel, e quando A transição foi desenhada para começar leve e crescer aos poucos. No início, só com a CBS valendo, a carga fica abaixo do que se paga hoje em PIS-Cofins. O IBS entra depois, em percentuais crescentes ano a ano, até 2033, quando terá a alíquota cheia, e é nesse trajeto que a carga tributária sobe de fato.

O custo que aparece logo de início não é o imposto em si, mas a complexidade operacional: emissão de nota fiscal , controles duplos durante a convivência dos regimes antigo e novo, e a necessidade de suporte contábil especializado. “Esse tipo de custo tende a se espalhar pela cadeia de manutenção e serviços do imóvel, com efeito inflacionário sobre o valor final do aluguel, padrão observado em outros países que adotaram o IVA”, diz a especialista. O que revisar no contrato agora Até o fim de 2026, o proprietário pessoa física que se aproxima dos limites de enquadramento, mais de três imóveis e R$ 240 mil de receita, precisa avaliar, com apoio contábil, se compensa reestruturar o patrimônio numa pessoa jurídica antes de a cobrança começar a valer, em 2027.

Há um prazo concreto pressionando essa decisão: a partir de 1º de dezembro de 2026, passa a ser obrigatória a emissão de nota fiscal eletrônica nas locações, segundo decisão conjunta da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, publicada em julho . Contratos em vigor ou em renovação também já podem ser ajustados para evitar disputas futuras: Incluir cláusula prevendo que o novo imposto será cobrado por fora do valor do aluguel. Separar claramente, no contrato, os valores de condomínio e IPTU , que não sofrem incidência do novo imposto mesmo quando cobrados no mesmo boleto.

Procurar um especialista que analise a carteira de imóveis, já que o impacto muda conforme o perfil do locatário e a possibilidade de aproveitamento de crédito. ]]>